حديث الفقاعة يتزايد.. الأزمات تتفاقم بسوق العقارات.. ما الحل؟
ماذا يحدث في السوق العقارية المصرية حاليًا؟ سؤال يطرح نفسه بقوة، وجدل مستمر لا ينتهي بين فريقين أحدهما يدافع باستماتة عن قوة السوق والطلب، والآخر يرى إننا تجاوزنا مرحلة الحديث عن المشكلات، بعدما أصبحنا وسط الفقاعة العقارية بالفعل.
المشكلة الأساسية بسوق العقار هي تضارب المؤشرات، فالمطورون يعتبرون المبيعات التعاقدية هي الإثبات على وجود طلب مستمر، والخبراء يرون أن المحك هو البيع بالكاش وليس سوق التقسيط بجانب سوق إعادة البيع “الريسيل”، فضلاً عن حجم التعثر.
المهندس هشام طلعت مصطفى، الرئيس التنفيذي لمجموعة طلعت مصطفى القابضة، يؤكد على قوة السوق، فبحسبه تجاوزت مبيعات أكبر 10 شركات عقارية في مصر 800 مليار جنيه خلال العام الجاري، مشيراً إلى أن مبيعات أكبر 3 شركات عقارية في الساحل الشمالي تخطت 400 مليار جنيه خلال 2026.
بيانات منصة “ناوي”، تتحدث أيضا عن ارتفاع مبيعات الخريطة “أوف بلان” أو الماكيت من حوالي ٩٦٥ مليار جنيه في ٢٠٢٣ لحوالي 2.2 تريليون جنيه في 2025، ما يعني زيادة تتجاوز 2.3 ضعف بالجنيه المصري، وخلال السنوات 2023 و2024 و2025 تم بيع عقارات بقيمة تقارب 5.1 تريليونات جنيه بإجمالي حوالي 413 ألف وحدة.
لكن في المقابل، الأوضاع مختلفة على أرض الواقع بتأخر في تسليم المشروعات لقرابة العشر سنوات في بعض المشروعات، وصعوبة شديدة في إعادة بيع العقارات حتى أن هناك شكاوى من عدم القدرة عن بيع وحدات فاخرة لمدة قد تصل لـ٦ أشهر.
لجنة متابعة المشروعات العقارية التي تم تشكيلها لمتابعة موقف التسليمات بالسوق، كشفت عن وجود 450 مطورًا متعثرًا، وفق نتائج أولية لحصر يجري على نحو 15 ألف مشروع أو مرحلة قيد التنفيذ، وهذه النسبة مرشحة للارتفاع مع استمرار عمليات الحصر واتساعها، وحالة الضجر التي أصابت الحاجزين الذين ظلوا لسنوت يتحملون تأخر المشروعات وعدم استلام وحدات دفعوا سعرها كاملاً.
وبدأت الدولة مواجهة شركات متأخرة في التسليمات، ومنها شركة شهيرة في الساحل الشمالي عبر إسناد أهم مشروعاتها إلى مطورين عقاريين آخرين، والذين يتولون دراسة وتقييم وضع المشروع خلال أسبوعين، تمهيدًا للتدخل.
كما كشفت العروض المطروحة على منصة “عقار إكزيت”، التي تعني باللغة العربية “الخروج من العقار”، عن تسجيل 9800 حالة تنازل خلال 49 يومًا ما يعادل 200 حالة كل يوم، بقيمة تعاقدات أصلية (بين العملاء والمطورين وقت الشراء) تقارب 53.6 مليار جنيه، وقيمة سوقية للمعروض بلغت 72.2 مليار جنيه (القيمة السوقية هي سعر العقار اليوم بالسوق).
الحديث عن الفقاعة يتزايد
الدكتورة عالية المهدي، خبيرة الاقتصاد، قالت إن مصر حاليًا داخل الفقاعة العقارية، فكلما زاد عدد سنوات التقسيط كلما كان ذلك محاولة للتخلص من فائض عرض الوحدات الفاخرة ومرتفعة السعر، وبالتالي، يصبح الجزء الأكبر من الثمن الذي يدفعه المشتري عبارة عن فوائد متراكمة، خاصة أن الفوائد بمصر لا تقل عن ٢٠٪ سنويًا.
أضافت المهدي أنه لا يجب الاستدلال على مدة التقسيط بالسوق الأمريكية التي يتم فيها التقسيط على مدار 20 عامًا، لأن سعر الفائدة بها في حدود ما بين ٣ و4٪ فقط، موضحة أن شركات التطوير العقاري التي تحصل على شيكات مقدمة تخصمها لدى البنوك برقم أقل وتحصل على كل أموالها مقدمًا.
سامح أبو الريس، خبير اقتصادي، يقول إنه لا توجد أي فقاعة عقارية بمصر، فارتفاع العقارات في الأساس بسبب انخفاض الجنيه أو مجرد تعويض لتراجع سعر الصرف مقابل العملات الأجنبية والتضخم المرتفع سواء محليا أو عالميا، وبالتالي، العقارات بمصر أدت دورها كمخزون قيمة ضد التضخم، كعادتها في أي مكان.
وأضاف أن التمويل العقاري شروطه معقدة بمصر، ولا يعطي أموالا بدون ضمان مثل أمريكا قبل الأزمة العالمية، ومصر لا تمتك أدوات هندسة مالية ومشتقات، وبالتالي، ممكن حدوث تباطؤ أو انخفاض طفيف بالأسعار في بعض المشروعات والمناطق التي حدث ارتفاع سريع في سعرها، وهذا طبيعي كنوع من التصحيح.
ما الحل؟
أمام تعقد مشكلات العقار دخل نواب على الخط في محاولات لتصويب قطاع تتصاعد أزماته كل يوم، إذ يقول النائب إبراهيم الديب، عضو مجلس النواب، إن حصر شركات التطوير العقاري مهم لضبط سوق العقارات، والتعرف بصورة دقيقة على حجم حالات التأخير في تسليم الوحدات للمواطنين، لكنه طالب بألا تقتصر على مجرد إجراء شكلي.
طالب الديب بإنشاء قاعدة بيانات متكاملة توضح موقف كل شركة والتزاماتها تجاه العملاء، ونسب تنفيذ المشروعات، ومواعيد التسليم المتفق عليها والتي تمت بالفعل، فضلًا عن حجم الوحدات المتأخرة.
تمثل البيانات الدقيقة مشكلة مزمنة للقطاع العقاري، فبعض الشركات تبارت في تسويق معلومات دعائية عن نجاحها في بيع مشروعات كاملة خلال ٤ و٥ ساعات لجذب المزيد من العملاء أو بالأحرى الضحايا.
د. أحمد الشناوي، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب ومطور عقاري في الوقت ذاته، قال إن السوق العقاري يحتاج إلى تنظيم ورقابة حقيقية، تبدأ من آليات طرح وتخصيص الأراضي، بحيث تصل الأرض إلى المطور الجاد القادر على تنميتها، والذي يمتلك الملاءة المالية والخبرة والفكر التنموي والرؤية الاستراتيجية والقدرة الفنية والإدارية والتنفيذية.
المطورون يعتبرون سعر الأراضي أحد المشكلات الأساسية التي تواجههم، فارتفاع أسعار بيعها من الدولة جعلها تعادل 40% من إجمالي تكلفة المشروعات، فضلا عن الارتفاعات المستمرة في أسعار مواد البناء والتشطيبات.
أكد الشناوي ضرورة التفرقة بين التأخر والتعثر في المشروعات، فليس كل مشروع متأخر متعثر، فكل مشروع يجب تقييم موقفه المالي والتنفيذي وأسباب التأخير على حدة، ومعه قدرة المطور على تصحيح المسار، ومساندة المشروع الجاد القابل للعلاج، وحماية حقوق العميل في جميع الأحوال.
د. عالية المهدي، شددت على ضرورة وجود جهاز لتنظيم الإسكان، لأن القطاع يعاني من عشوائية ومن فائض عرض إسكان فاخر وفائض طلب على الإسكان الشعبي وإسكان متوسطي الدخل، على أن يراقب ذلك الجهاز تنظيم البناء وأسلوب الدفع، وفقا للإنجاز في البناء من خلال حساب، وليس بشيكات تغطي كل السعر بدون ربطها بمراحل التنفيذ والتسليم.
أما هاني توفيق، الخبير الاقتصادي، فيرى أن الحل الأمثل للأزمة العقارية هو صدور قرار جمهوري بتمكين صناديق للاستثمار العقاري بالاستحواذ على حصة حاكمة في المشروعات المتعثرة ماليًا.
أضاف أن ذلك الاستحواذ يكون بغرض استكمال تلك الوحدات وتسليمها للحاجزين، وتحقيق عائد مناسب لحاملي وثائق هذه الصناديق، مشددًا على أنه لا حل إلا بضخ أموال جديدة، وبإدارة جديدة.
<p>The post حديث الفقاعة يتزايد.. الأزمات تتفاقم بسوق العقارات.. ما الحل؟ first appeared on masr360.</p>
المصدر: مصر 360
