مورغان ستانلي: 5 عوامل تدعم استمرار صعود أسهم إسكان كبار السن

رجح بنك مورغان ستانلي استمرار الأداء القوي لشركات الاستثمار العقاري المتخصصة في إسكان كبار السن، مدعوماً باتجاهات ديموغرافية مواتية ونقص المعروض، ما يعزز جاذبية القطاع الذي يجمع بين النمو وتوزيعات الأرباح.

وحققت شركات صناديق الاستثمار العقاري للرعاية الصحية أداءً تفوق على السوق الأميركية خلال الاثني عشر شهراً الماضية، إذ ارتفعت بنحو 31.3% مقابل مكاسب بلغت 20.7% لمؤشر S&P 500، وفق مذكرة للمحلل رونالد كامديم.

واستندت النظرة الإيجابية إلى النمو السريع في أعداد كبار السن، إذ يتوقع أن يقترب عدد الأميركيين الذين تتجاوز أعمارهم 80 عاماً من 23 مليون نسمة بحلول عام 2035، مقارنة بنحو 15 مليوناً في تقديرات يوليو 2025. وفي الوقت نفسه، يفوق الطلب وتيرة بناء الوحدات السكنية الجديدة، ما رفع معدلات الإشغال في القطاع إلى نحو 90%.

وقال كامديم إن الوصول إلى مستوى إشغال يبلغ 90% يمثل نقطة تحول تسمح للقطاع بالانتقال من مرحلة التعافي إلى مرحلة تعتمد على رفع الأسعار وتحسين الربحية التشغيلية، متوقعاً أن تتجاوز معدلات الإشغال 95% في السنوات المقبلة.

وأعاد مورغان ستانلي تأكيد توصيته بزيادة الوزن النسبي لسهم Welltower، مع رفع السعر المستهدف إلى 251 دولاراً من 215 دولاراً، بما يشير إلى فرصة صعود إضافية تبلغ نحو 6%. كما أوصى بزيادة الوزن النسبي لسهم American Healthcare REIT، بينما أبقى توصيته لسهم فينتاس عند مستوى “وزن محايد”.

وتبلغ توزيعات الأرباح الحالية نحو 1.44% لسهم “ويل تاور”، و1.81% ل”أميركان هيلثكير ريت”، و2.28% ل”فينتاس”.

5 عوامل تدعم القطاع

1- ارتفاع متوقع لمعدلات الإشغال

توقع كامديم أن ترتفع نسبة الإشغال في محفظة إسكان كبار السن التابعة ل”ويل تاور” إلى 94% بحلول الربع الرابع من 2027، مقارنة مع 87.4% في نهاية 2025، ما يدعم نمواً بنحو 15% في صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة.

كما رجح وصول الإشغال إلى نطاق 94% إلى 95% لدى American Healthcare REIT، وإلى 95% لدى Ventas خلال الفترة نفسها.

2- موجة استحواذات جديدة

توقع البنك أن يشهد القطاع نمواً إضافياً عبر صفقات الاستحواذ، مقدراً استثمارات Welltower بنحو 15.4 مليار دولار في 2026 و5 مليارات دولار في 2027.

كما قدر قيمة الاستحواذات المحتملة لدى American Healthcare REIT بنحو 1.9 مليار دولار و800 مليون دولار خلال العامين المقبلين، مقابل 4.5 مليار دولار و2 مليار دولار لشركة Ventas.

3- زيادة التركيز على إسكان كبار السن

رأى مورغان ستانلي أن زيادة وزن أصول إسكان كبار السن داخل المحافظ الاستثمارية لهذه الشركات ستدعم النمو، بالتزامن مع التخارج من الأصول غير الأساسية في القطاعات الأخرى.

ويشكل هذا النشاط حالياً نحو 70% من محفظة ويل تاور و80% من محفظة American Healthcare REIT، مقارنة مع 55% فقط لدى فينتاس.

4- ميزانيات قوية وانخفاض المديونية

أشار كامديم إلى أن الشركات الثلاث خفضت مستويات الرفع المالي، ما منحها تكلفة رأسمال أكثر تنافسية مقارنة بالمستثمرين من القطاع الخاص.

وأضاف أن النمو القوي للأرباح التشغيلية إلى جانب إصدار أسهم جديدة لتمويل الاستحواذات قد يدفع نسب المديونية إلى مزيد من الانخفاض خلال السنوات المقبلة.

5- سجل تنفيذي قوي

استندت النظرة المتفائلة أيضاً إلى الأداء التشغيلي المتماسك للإدارات التنفيذية. وسجلت Welltower نمواً بنسبة 20% أو أكثر في صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة على مدى 15 ربعاً متتالياً.

كما حققت Ventas نمواً بنحو 10% خلال الفترة نفسها رغم بعض التحديات المرتبطة بتغيير المشغلين. أما American Healthcare REIT، التي أدرجت في البورصة خلال فبراير 2024، فقد تجاوزت توقعات السوق مع تسجيل معدلات نمو قوية في أصولها التشغيلية خلال عامي 2024 و2025.

ويرى مورغان ستانلي أن الجمع بين شيخوخة السكان، وندرة المعروض الجديد، والميزانيات القوية، واستمرار الاستحواذات يضع قطاع إسكان كبار السن بين أبرز المستفيدين من التحولات الديموغرافية طويلة الأجل في الولايات المتحدة.

المصدر: العربية – اقتصاد