نقص السيولة في المقدمة..أسباب تأخر تسليم المشروعات العقارية في مصر
تحول تأخر تسليم الوحدات العقارية إلى أحد أكبر التحديات التي تشهدها السوق المصرية، بعدما امتدت آثاره من المشروعات القائمة إلى قرارات الشراء في الطروحات الجديدة. وسجل الطلب انخفاضاً بنسبة 3% خلال النصف الأول من العام الجاري مقارنة بالنصف الثاني من عام 2025، وفقًا لتقرير شركة “ذا بورد كونسالتنغ” لأبحاث السوق.
وعلى الرغم من أن عامي 2025 و2026 لم يكونا الأفضل من حيث المبيعات، وفقاً لمطورين عقاريين، فإن التراجع يعكس حالة من الحذر لدى شريحة من المشترين، في ظل مخاوف من تكرار تجارب التأخير وعدم وضوح مواعيد التسليم.
وجاءت توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي بإنشاء لجنة مختصة لمتابعة الموقف التنفيذي للمشروعات العقارية وضمان الالتزام بمواعيد التسليم، لتسلط الضوء مجددًا على جذور الأزمة وتداعياتها المباشرة على حركة السوق.
تأخير مستحقات المقاولين
وقال رئيس مجلس إدارة شركة شمس الدين للمقاولات، شمس الدين يوسف، إن شركات المقاولات لا تتحمل مسؤولية مباشرة عن تأخر تسليم المشروعات العقارية، موضحاً أن المقاول ينفذ الأعمال وفقاً للتعاقدات المبرمة مع المطور، بينما يرتبط انتظام التنفيذ بصورة أساسية بانتظام صرف المستحقات والدفعات المالية.
وأضاف يوسف أن المقاول يحصل على أجره مقابل تنفيذ الأعمال، وبالتالي فإن توقف التمويل أو تأخر المطور في سداد المستخلصات ينعكس بشكل مباشر على قدرة المقاول على الاستمرار في تنفيذ المشروع وفق البرنامج الزمني المتفق عليه.
ولفت إلى أن قدرة المقاول على مواصلة العمل رغم تأخر المستحقات ليست بلا حدود، إذ يتحمل القطاع تكاليف ثابتة تشمل المعدات والسيارات والسكن ومصاريف التشغيل والإدارة، موضحاً أن المصروفات الإدارية والثابتة المرتبطة بالمشروع قد تتراوح في بعض الحالات بين 10% و13% من إجمالي قيمة المشروع.
وأوضح أن المقاول لا يتوقف عن العمل بمجرد حدوث تأخير محدود في السداد، وإنما يستمر في حدود قدرته المالية والتشغيلية، إلى أن يصل التأخير إلى مرحلة يصبح معها استمرار تمويل المشروع من موارده الخاصة أمرًا غير ممكن.
وأشار يوسف إلى أن مقاولي الباطن لا يمثلون بالضرورة سبباً مباشراً لتأخر المشروعات، موضحاً أن تأخر مستحقاتهم المالية قد يكون أحد العوامل التي تؤثر في انتظام أعمالهم.
أضاف أن استقرار سعر الصرف وتوافر النقد الأجنبي اللازم للعمليات الاستيرادية ساهما في الحد من التذبذبات الحادة التي شهدتها أسعار الخامات ومستلزمات الإنتاج خلال الفترات السابقة، بما يوفر قدراً أكبر من القدرة على التنبؤ بتكاليف التنفيذ لدى شركات المقاولات.
أزمة تمويل وإدارة مخاطر
وقال المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة إتقان للاستشارات المالية والتسويقية، باسم الشربيني، إن تأخر تسليم المشروعات العقارية لا يرتبط بالإنشاءات فقط، وإنما يعكس في الأساس تحديات تتعلق بالتمويل وإدارة المخاطر والحوكمة.
وأوضح الشربيني أن هناك أربعة أسباب رئيسية وراء تأخر بعض المشروعات، يأتي في مقدمتها المتغيرات الاقتصادية، خاصة تحركات سعر الصرف وارتفاع تكاليف مواد البناء والطاقة والنقل والتمويل، ما أدى إلى زيادة تكلفة التنفيذ مقارنة بالتقديرات التي بُنيت عليها بعض المشروعات عند طرحها.
وأضاف أن السبب الثاني يتمثل في ضعف الهياكل التمويلية لبعض الشركات، نتيجة الدخول في مشروعات تتجاوز الملاءة المالية أو الاعتماد بشكل كبير على حصيلة المبيعات في تمويل التنفيذ، بالتزامن مع تقديم آجال سداد طويلة ومقدمات منخفضة، وهو ما يخلق فجوة بين التدفقات النقدية والالتزامات المستحقة.
وأفاد بأن التوسع غير المحسوب يمثل سبباً ثالثاً للتأخير، حيث يلجأ بعض المطورين إلى إطلاق مشروعات جديدة قبل تأمين التمويل الكافي للمشروعات القائمة، لتتحول المبيعات الجديدة أحياناً إلى مصدر لسد فجوات تمويلية سابقة.
أما السبب الرابع، بحسب الشربيني، فيتعلق بضعف إدارة المشروعات، بما يشمل تأخر التصميمات والتراخيص، وعدم دقة جداول الكميات، واختيار المقاولين، وتغيير المواصفات، وتأخر التعاقد على الخامات والأعمال الكهروميكانيكية وأنظمة الحريق.
ولفت الشربيني إلى أن العميل في مشروعات البيع على الخريطة يصبح عملياً أحد ممولي المشروع، ولذلك يجب أن تتوافر له بيانات واضحة حول نسب الإنجاز، واستخدام حصيلة الأقساط، وتكلفة الأعمال المتبقية، مشيراً إلى أهمية ربط التدفقات المالية بمراحل تنفيذ فعلية وقابلة للتحقق.
تباطؤ المبيعات
وقال محمد البستاني، عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية ورئيس جمعية المطورين العقاريين، إن ارتفاع تكاليف التنفيذ خلال السنوات الأخيرة، نتيجة زيادة أسعار مواد البناء والعمالة والنقل والطاقة، انعكس مباشرة على تكلفة المشروعات والتدفقات النقدية للشركات، خاصة المطورين الذين باعوا مشروعاتهم في ظل أسعار أقل بكثير من المستويات الحالية.
كما أوضح الرئيس التنفيذي لشركة تايمز للتطوير العقاري، أحمد السرجاني، أن الارتفاعات الكبيرة في أسعار مواد البناء، بالتزامن مع تقلبات سعر الصرف وصعوبة تدبير العملة الأجنبية خلال عام 2023، رفعت تكلفة تنفيذ المشروعات بشكل كبير، في الوقت الذي كانت فيه بعض الوحدات قد بيعت بأسعار تم تحديدها في ظروف اقتصادية مختلفة.
وتابع: “تراكم هذه الضغوط الاقتصادية انعكس على التدفقات النقدية وهوامش الربحية لدى بعض الشركات، في الوقت الذي ارتفعت فيه تكلفة استكمال المشروعات مقارنة بالتقديرات التي بُنيت عليها خطط التنفيذ والبيع في السابق”.
بينما لفت البستاني إلى أن تباطؤ المبيعات أو ارتفاع معدلات تعثر العملاء في سداد الأقساط يمثل عاملاً إضافياً للضغط على السيولة اللازمة لاستكمال التنفيذ، خصوصاً في المشروعات التي تعتمد على فترات سداد طويلة، إلى جانب تأخر بعض الإجراءات الحكومية أو أعمال المرافق والتراخيص.
تأخير أدى إلى ضعف البيع
قال الرئيس التنفيذي لشركة “ألما إنفستمنت”، صابر قطب، إن تأخير تسليم الوحدات التي تم بيعها خلال السنوات الماضية لم يعد مجرد تحد يتعلق بمواعيد التسليم، وإنما أصبح عاملاً مؤثراً بشكل مباشر في ثقة العملاء.
وأضاف أن التأخير عزز حالة الحذر والترقب لدى المشترين، وهو ما يظهر حالياً في تباطؤ المبيعات وتراجع الإقبال على الشراء على الخارطة في المشروعات الجديدة، بعدما أصبح الالتزام بمواعيد التسليم والتنفيذ الفعلي من أهم العوامل المؤثرة في قرار الشراء.
نقص الخبرات
وقال رئيس القطاع التجاري بشركة الحجاز جاردنز للتطوير، أحمد سمير الدسوقي، إن عدداً من المطورين الذين لا يملكون الخبرة الكافية يعتمدون بصورة أساسية على مقدمات وأقساط العملاء لتمويل شراء الأراضي وتنفيذ أعمال الإنشاء، بدلاً من الاعتماد على دراسات جدوى وخطط تمويل واضحة، وهو ما قد يؤدي إلى تعثر المشروعات وتأخر التسليم.
وأشار الدسوقي إلى أن السوق شهد خلال السنوات الماضية ظهور أعداد كبيرة من المطورين، إلا أن بعضهم خرج لاحقاً لعدم قدرته على الاستمرار وتمويل مشروعاته.
وأوضح أن عجز التدفقات النقدية يمثل أحد أبرز التحديات التي تواجه بعض شركات التطوير، خاصة مع تباطؤ المبيعات، حيث تعتمد هذه الشركات بشكل كبير على التدفقات الناتجة عن المبيعات لتمويل التزاماتها التشغيلية والإنشائية.
المصدر: العربية – اقتصاد