مصر.. الأدوار الإضافية تعيد رسم اقتصادات مشروعات العاصمة الإدارية

تحولت الأدوار الإضافية التي حصل عليها مطورون عقاريون في العاصمة الإدارية الجديدة ضمن حزمة التيسيرات الأخيرة إلى أداة مالية واستثمارية تساعد الشركات على تحسين اقتصادات مشروعاتها وتعويض الفجوة الواسعة بين أسعار البيع عند إطلاق المشروعات الأولى وتكاليف التنفيذ الحالية، في وقت تواجه فيه بعض الشركات ضغوطاً متزايدة تتعلق بالسيولة وارتفاع تكاليف البناء.

وأتاح الارتفاع الكبير في أسعار العقارات خلال السنوات الماضية للمطورين فرصة الاحتفاظ بجزء من المخزون العقاري وطرحه في توقيت لاحق بأسعار تعكس القيمة السوقية الحالية، بدلاً من الأسعار التي جرى على أساسها تسويق المشروعات في مراحلها الأولى.

ففي الوقت الذي انطلقت فيه بعض مشروعات العاصمة الإدارية بأسعار تراوحت بين 7 و8 آلاف جنيه للمتر، ارتفعت الأسعار حالياً إلى أكثر من 60 ألف جنيه للمتر في عدد من المشروعات السكنية، فيما تجاوزت 100 ألف جنيه للمتر في بعض المشروعات التجارية، وفقاً لمستويات السوق الحالية.

وتكتسب الأدوار الإضافية أهمية خاصة بعدما سمحت شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية بنهاية 2024 بزيادة عدد الأدوار في عدد من المشروعات، ما وفر للمطورين مساحات بيعية جديدة يمكن تسعيرها وفق تكلفة التنفيذ الراهنة وليس وفق أسعار البيع التاريخية للمشروع.

أداة لتعويض فجوة الأسعار

أقر رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، خالد عباس، بوجود تأخير في تنفيذ بعض المشروعات خلال الفترة الماضية، مرجعاً جزءاً منه إلى التطورات الإقليمية التي شهدتها المنطقة، ومؤكداً أن معدلات التنفيذ بدأت العودة إلى مستوياتها الطبيعية.

وقال عباس إن الشركة قدمت حزمة من التيسيرات لدعم المطورين واستكمال المشروعات، تضمنت منح الشركات التي أنجزت 85% من أعمال الواجهات عاماً إضافياً للتنفيذ دون مقابل، إلى جانب إسقاط 50% من غرامات التأخير بدلاً من اللجوء إلى إجراءات سحب الأراضي.

وأضاف أن إتاحة الأدوار الإضافية كانت من أبرز هذه التيسيرات، إذ وفرت للمطورين فرصة استثمارية تساعد على تعويض جزء من الفارق الكبير بين أسعار البيع التي طُرحت بها المشروعات في السنوات الأولى وبين تكاليف التنفيذ والأسعار السائدة حالياً.

وأشار إلى أن جميع المطورين العاملين بالعاصمة الجديدة استفادوا من هذه الآلية، حيث حصلوا على مساحات إضافية مقابل أسعار رمزية تقل عن أسعار الأراضي الأصلية وقت الطرح، ما منح الشركات مخزوناً عقارياً جديداً دون تحمل تكلفة أرض وفق المستويات السعرية الراهنة.

الاحتفاظ بالمخزون لوقت أفضل

كشف رئيس مجلس إدارة شركة النيل للتطوير العقاري، محمد طاهر، أن الشركة تتعامل مع الأدوار الإضافية باعتبارها احتياطياً استراتيجياً لمواجهة المتغيرات المستقبلية، موضحاً أنها لا تعتمد عليها حالياً في تمويل المشروعات أو الوفاء بالالتزامات القائمة.

وأضاف أن الشركة حصلت على أكثر من ثلاثة أدوار إضافية في بعض مشروعاتها، بفضل طبيعة استثماراتها في الأبراج الشاهقة، ما منحها مرونة أكبر في زيادة المساحات القابلة للتطوير وإدارتها وفق احتياجات كل مشروع.

وأوضح أن هذه المساحات تمثل أحد خطوط الدفاع المالية للشركة في مواجهة أي زيادات مستقبلية في تكاليف التنفيذ أو متطلبات التمويل، لافتاً إلى أن تأجيل طرحها يسمح بإعادة تسعيرها وفق ظروف السوق وقت البيع.

وفي السياق ذاته، قال رئيس مجلس إدارة شركة جدير جروب للتطوير العقاري، محمود أبو الخير، إن شركته تعتزم طرح الوحدات الناتجة عن الدور الإضافي في أحد مشروعاتها السكنية خلال العام المقبل، للاستفادة من الارتفاعات التي سجلتها أسعار العقارات خلال السنوات الأخيرة.

وأضاف أن المشروع طُرح في الأساس عند مستويات سعرية تقل كثيراً عن الأسعار الحالية، ما يجعل الاحتفاظ بهذا المخزون وتأجيل طرحه فرصة لإعادة تسعيره وتحقيق عائد أفضل يتوافق مع تكلفة التنفيذ الراهنة.

من الوحدات السكنية إلى مصادر دخل متكررة

ولم يقتصر استخدام الأدوار الإضافية على زيادة المعروض السكني، إذ بدأت بعض الشركات دراسة تحويل هذه المساحات إلى أنشطة تجارية وترفيهية أو مطاعم وشقق فندقية، بهدف تحقيق عوائد أعلى أو توفير تدفقات نقدية مستدامة على المدى الطويل.

وقال رئيس مجلس إدارة شركة إمباير ستيت للتطوير العقاري، مصطفى محسن، إن الشركة تعيد تصميم أحد الأدوار الإضافية بمشروعها في العاصمة الإدارية ليضم مطاعم وأنشطة ترفيهية بدلاً من وحدات سكنية.

وأوضح أن هذا التوجه يستهدف تعظيم العائد الاستثماري للمساحة، خاصة أن المشروع تم إطلاقه عام 2021 بأسعار تقل كثيراً عن المستويات الحالية، ما يجعل الأنشطة المدرة للدخل المتكرر أكثر جدوى اقتصادياً من البيع المباشر.

وأضاف أن الشركة لا تخطط حالياً لطرح هذا الدور للبيع، بل تركز على تحديد أفضل نموذج استثماري يساهم في دعم التدفقات النقدية وتمويل استكمال المشروع.

تعويض أثر التعويم وارتفاع التكاليف

من جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة حافظ كونسالتنتس، محمد حافظ، إن الأدوار الإضافية أتاحت للمطورين تعويض جزء من الزيادات الكبيرة التي طرأت على تكاليف البناء والتنفيذ بعد التعويم والارتفاعات المتلاحقة في أسعار المواد الخام منذ عام 2021.

وأوضح أن التيسيرات سمحت بإضافة دور واحد للمشروعات السكنية في الأحياء السكنية ومنطقة الداون تاون، بينما ارتفع الحد الأقصى للأدوار في منطقة الأعمال المركزية (CBD) من 14 إلى 17 دوراً فوق سطح الأرض.

وأضاف أن المطورين يسددون مقابلاً رمزياً لهذه الأدوار، مع إمكانية استغلالها في النشاط نفسه أو تحويلها إلى أنشطة أخرى وفق اشتراطات المشروع، لافتاً إلى تزايد الإقبال حالياً على الشقق الفندقية والوحدات الفندقية، فضلاً عن اتجاه بعض المشروعات لتخصيص الأدوار العليا للمطاعم والأنشطة التجارية الأعلى ربحية.

وأشار حافظ إلى أن شركة العاصمة لا تفرض قيوداً صارمة على نوع النشاط داخل الأدوار الإضافية طالما التزم المطور بالاشتراطات الفنية والكودات الهندسية ومتطلبات الجراجات، ما يمنح الشركات مرونة واسعة في تعظيم العائد من هذه المساحات.

مخزون جديد بأسعار اليوم

لم تعد الأدوار الإضافية مجرد زيادة في المساحات القابلة للبيع داخل مشروعات العاصمة الإدارية، بل تحولت إلى أداة لإعادة ضبط اقتصاديات المشاريع التي بيعت وحداتها الأولى بأسعار لم تعد تعكس تكلفة التنفيذ الحالية. وبينما اختار بعض المطورين تسويق هذه المساحات فوراً، يفضل آخرون الاحتفاظ بها كمخزون استراتيجي انتظاراً لمزيد من الارتفاعات السعرية أو لتحويلها إلى أنشطة تحقق عوائد مستمرة، بما يعزز قدرتهم على مواجهة الضغوط التمويلية ويحسن ربحية المشروعات على المدى الطويل.

المصدر: العربية – اقتصاد