الشركات العقارية الإماراتية بمصر.. تقلل السيولة وترفع التضخم وخسائر محتملة للبنوك

لطالما سوّقت الحكومة استقطابها الشركات الخليجية للعمل في قطاع العقارات المصرية بجذبها التمويل من الخارج، دون مزاحمة للكيانات المحلية، لكن الواقع في الآونة الأخيرة يظهر أمرا آخر، فتلك الشركات تأتي لتعمل على أرض مصرية، وتبيع للمصريين، بل وتحصل على التمويل المصرفي من مصر أيضًا.

يُظهر تلك الحقيقة المرة، تتبع أداء الشركات الإماراتية بمصر وآخرها مجموعة “مدن القابضة” الإماراتية، المطور الرئيسي لمشروع رأس الحكمة على الساحل الشمالي، التي تسعى للحصول على قرض مشترك بقيمة نحو 35 مليار جنيه، للمساهمة في تمويل أعمال البنية التحتية بمشروع “وادي يم”، أولى مناطق المشروع التي بدأ تنفيذها.

طرحت “مُدن” أعمالاً لتنفيذ المرافق والبنية التحتية والمنشآت السكنية داخل “وادي يم”، وهي مرحلة من خمس مراحل، بتكلفة تتجاوز 80 مليار جنيه، وتضم وحدات سكنية وفنادق ومرافق ترفيهية، من بينها ملعبا جولف، ونادٍ ريفي، ومسرح مفتوح بسعة 10 آلاف مقعد.

إعمار.. تذبذب الموقف من التمويل

بداية مساعي الشركات الإماراتية للحصول على التمويل من مصر، كانت مع مشروع العاصمة الإدارية الجديدة فشركة إعمار العقارية الإماراتية انسحبت من المشروع في 2019 بعدما اشترطت الحكومة المصرية عليها ضخ استثمارات، وتمويلات مباشرة بالعملة الأجنبية (الدولار) لتوفير قيمة مضافة.

حاولت الشركة الإماراتية حينها الحصول على تسهيلات وقروض ائتمانية من بنوك مصرية، منها بنوك مملوكة للدولة بضمان المشروعات لتمويل العمل، ورفضت البنوك حينها، ما أدى في النهاية إلى تعثر توقيع العقود النهائية الملزمة، والخروج من المشروع.

في الوقت ذاته، وصلت التسهيلات الائتمانية (قروض قصيرة الأجل) المستحقة على «إعمار مصر» التي تملك إعمار الإماراتية 72% منها، نحو 3.7 مليارات جنيه لصالح أربعة بنوك عاملة بالسوق المحلية، وحصلت الشركة على التمويلات مقابل شيكات عملاء للمساهمة في التكلفة الاستثمارية والأعمال التشغيلية لمشروعاتها المختلفة خاصة بمشروعاتها في الساحل الشمالي وغرب القاهرة.

بنهاية 2025، ارتفعت القروض طويلة الأجل التي حصلت عليها “إعمار مصر” بنسبة 56% خلال 2025 لتصل إلى 12.2 مليار جنيه؛ ما انعكس على نمو الالتزامات غير المتداولة (الديون والتعهدات المالية المستحقة و موعد سدادها فترة سنة واحدة) على الشركة إلى 17.6 مليار جنيه بزيادة 21% على أساس سنوي.

سوديك.. كيان إماراتي كبير

 في أغسطس الماضي، حصلت شركة  السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار ” سوديك ” المملوكة  لشركتين إماراتيتين، هما “الدار العقارية” و”القابضة (ADQ)”،  على تسهيل ائتماني متوسط الأجل بقيمة 7.5 مليارات جنيه من البنك التجاري الدولي- مصر (CIB)، بهدف تمويل مشروع June بالساحل الشمالي الذي يمتد على مساحة 280 فدانًا، وهو وجهة شاطئية مستوحاة من مدينة ميامي برأس الحكمة.

وقبلها بأقل من عام، وتحديدا في 26 نوفمبر 2025 وقعت الشركة ذاتها مع بنك مصر تسهيلاً ائتمانيًا دوارًا بقيمة إجمالية تبلغ 3 مليارات جنيه بمدة تصل الي أربعة سنوات، لتضاف لرصيد ديونها المصرفية حينها البالغ 5.98 مليارات جنيه.

في فبراير 2026، حصلت شركة القمزي (ALQAMZ) الإماراتية، على تمويل مشترك بقيمة 1.42 مليار جنيه من خلال تحالف مصرفي، يضم بنكي الأهلي المصري والبركة مصر لتمويل جانب من التكاليف الاستثمارية للمرحلتين الأولي والثانية من مشروع SEAZEN بالساحل الشمالي.

الفطيم.. تجربة خاصة مع التمويل المصري

تعتبر شركة الفطيم الإماراتية، التي من بين أنشطتها العقارات، نموذجًا في الحصول على التمويل المحلي، ففي 2014 حصلت على قرض من البنك التجاري الدولي بقيمة 532 مليون جنيه لتمويل المرحلة الثانية من مشروعها الضخم “مدينة القاهرة فستيفال” في القاهرة الجديدة.

في 2016، قام تحالف من 7 بنوك تعمل بالسوق المصرية بمنحها 2.5 مليار جنيه لمشروع إنشاء مشروع «سيتي سنتر» ألماظة، أما في  2017، اختارت الشركة تحالفًا مصرفيا يضم 4 بنوك، لتدبير تمويل بقيمة تصل إلى 1.2 مليار جنيه، لتوفير القرض المقرر استخدامه في هيكلة ديون قائمة، تخص مساهمي الشركة، وبعض المصارف المحلية.

قلبها بأعوام، وافق البنك الأهلي المصري على منح شركة الفطيم الإماراتية قرضاً قيمته 1.5 مليار جنية وذلك للبدء في مشروعات الشركة بمدينة السادس من أكتوبر والمقامة على مساحة 400 فدان، والتي تتضمن جوانب سكنية تجارية ضخمة أمام مدينة الإنتاج الإعلامي.

مزاحمة تمويلية للشركات المحلية

لا يتوقف الأمر على الإمارات فقط، إذ قاد بنك مصر تحالفاً مصرفياً من 10 بنوك في 17 ديسمبر 2025 لمنح شركة المراسم الدولية للتطوير العمراني (التابعة لـ بن لادن السعودية) تمويلاً مشتركاً بقيمة إجمالية تصل إلى 8.9 مليارات جنيه مصري متوافقاً مع أحكام الشريعة الإسلامية.

قبلها مول البنك الأهلي المصري، العام الماضي، 60% من إجمالي التكاليف الاستثمارية لإنشاء مشروع “TANZA” الترفيهي، في صورة قرض بقيمة 1.2% مليار جنيه، حصلت عليه شركة ماجيك لاند الحكير (التابعة لمجموعة الحكير السعودية) لمشروع تطوير، ومثل التمويل وحده نحو 60% من إجمالي التكاليف الاستثمارية للمشروع البالغة 2.1 مليار جنيه.

التمويل من الداخل وليس الخارج

بحسب خبراء، فإن حصول الشركات العقارية الأجنبية على قروض من القطاع المصرفي المصري يقلل من السيولة المتاحة للمطورين المحليين، ويزيد تكلفة التمويل بالسوق، كما تزاحم تلك الشركات الأجنبية الشركات المحلية على السيولة.

تعاني السوق المصرية أصلا من تراجع معدلات الادخار الذي يعتبر مصدر التمويل الرئيسي للاستثمار المحلي داخل الدولة، والذي هبطت نسبته من الناتج المحلي الإجمالي بمصر إلى نحو 218 مليار جنيه عام 2025، مقارنة بنحو 848 مليار جنيه عام 2024، وبالتالي انخفضت نسبته من الناتج من 6.1% إلى 1.2%.

الاستثمار الأجنبي المباشر في جميع القطاعات، ومنها القطاع العقاري، يُفترض أن توفر فيه الشركات الأجنبية التمويل من الخارج؛ لأنه يحمل مزايا عديدة أهمها إدخال عملة صعبة جديدة إلى السوق المحلية، تتحول لعملة محلية لتمويل التوسع والبناء؛ ما يؤدي لدعم سعر صرف الجنيه أو على الأقل استقراره.

يمكن اعتبار النموذج الصيني العامل في العاصمة الإدارية نموذجًا على ذلك، فالشركة الصينية لهندسة الإنشاءات (CSCEC) التي تعمل بمنطقة الأعمال المركزية والبرج الأيقوني بالعاصمة الإدارية الجديدة توفر تمويلاً بنسبة 85% من الصين.

في حالة العقار، المشكلة تبدو مضاعفة، فهو قطاع غير منتج بالمعنى الاقتصادي المباشر، لأنه لا يُنتج سلعاً مادية قابلة للتصدير أو تساهم في خلق قيمة مضافة مستدامة للاقتصاد الكلي، بل يُصنف ضمن الأنشطة الخدمية والاستهلاكية.

فإذا حصل المستثمر الأجنبي على التمويل محليًا، ينعكس ذلك سلبيًا على المستثمرين المحليين، خاصة الشركات الصغيرة والمتوسطة من فرص الحصول على التمويل اللازم لنموها، ولا تجد أمامها سوى التمويل الاستهلاكي الذي يفرض فوائد أعلى بكثير من الاقتراض البنكي.

من شأن التكالب الأجنبي على التمويل المحلي أيضًا رفع التضخم، باعتباره يخلق طلبًا على القروض المحلية، كما ينقل مخاطر التمويل إلى الخارج، فإذا اقترض المستثمر الأجنبي من بنوك دولية وتعثر مشروعه أو فشل، فإن الخسائر تقع بالكامل على كاهل البنوك الأجنبية في الخارج، والعكس صحيح بالنسبة لمصر.

<p>The post الشركات العقارية الإماراتية بمصر.. تقلل السيولة وترفع التضخم وخسائر محتملة للبنوك first appeared on masr360.</p>

المصدر: مصر 360