مشروع اتحاد المطورين.. أسئلة عن ممثلي عملاء العقار والعقوبات والحيادية

منذ الكشف عن المسودة الأولى لمشروع قانون اتحاد المطورين، الذي تراهن عليه السوق العقارية والحكومة لضبط السوق ومشكلاته لا يهدأ الجدل حول وضعية حقوق العملاء بالقانون، ومدى وضعه آليات رقابية وعقابية على الشركات العقارية المخالفة تواكب الكم الكبير من المشكلات بالسوق.

على مدار سنوات طويلة، تم الحديث عن تأسيس اتحاد للمطورين كحل سحري لمشكلات العقار الحالية، لكن المسودة جاءت أقل من توقعات العملاء، الذين عانوا لسنوات من تأخر التسليمات، واستنزاف ودائعهم في أمور بعيدة تمامًا عن مشروعاتهم.

بموجب المسودة، سيكون لكل مشروع عقاري حساب بنكي مستقل (Escrow Account) تودع فيه جميع المتحصلات من العملاء، على أن يقتصر الإنفاق منه على المشروع نفسه، وفقاً للبرنامج الزمني ونسب التنفيذ الفعلية.

كما تلزم المسودة المطور بإيداع المبالغ المطلوبة في الحساب المخصص للمشروع، بما يتناسب مع مساحته وتكلفة التنفيذ، مع حظر الإعلان عن بيع الوحدات أو الترويج لها أو المشاركة في المعارض دون الحصول على تصريح مسبق من الاتحاد.

يشترط للقيد في سجل المطورين أن يكون نشاط التطوير العقاري ضمن أغراض الشركة مع تقديم ما يثبت ملكية الأرض أو تخصيصها، وإثبات الملاءة المالية، وألا يكون قد صدر ضد الشركة حكم نهائي بشهر الإفلاس.

تخصيص الأراضي بناء على حجم الأعمال

تجبر المسودة جميع المطورين بالقيد في الاتحاد، فالجهات الإدارية لن يمكنها اعتماد تقسيمات الأراضي أو إصدار التراخيص المتعلقة بالمشروعات، قبل التحقق من تسجيل الشركة وتصنيفها بالاتحاد.

في بند الجزاءات، تضمن مشروع القانون الإنذار والاستبعاد من مزاولة نشاط التطوير العقاري في بعض المخالفات لمدة لا تتجاوز سنة وإيقاف عضو الاتحاد عن مزاولة كافة أنشطة التطوير لمدة خمس سنوات، مع الحرمان من كل الخدمات التي يقدمها الاتحاد له.

لكنه عاد ومنح لمجلس الإدارة أن يقرر بدلاً من توقيع عقوبتي الاستبعاد أو الإيقاف إلزام العضو المخالف أداء مبلغ مالي (أي التغريم المالي بدلا من الاستبعاد أو الإيقاف).

يعتمد المبلغ الذي يدفعه العضو المخالف على ظروف ارتكاب المخالفة وجسامتها وطبيعتها والمدة الزمنية التي استغرقتها وحجم الإيرادات التي حققها عضو الاتحاد بالمخالفة للقانون، وسابقة ارتكاب المخالفات، خاصة المماثلة للمخالفة محل الجزاء (أي مدى تكراره المخالفة).

تركت المسودة بند العقوبات “مفتوحا”، وقالت إنه سيتم إعداد النصوص الخاصة بها بعد التوافق على الأحكام الخاصة بها، وهي أهم عنصر كان العملاء ينتظرونه، والسبب في وضع القانون ذاته باعتباره وسيلة لمواجهة الأزمات التي تواجه السوق.

تقارير دورية بخصوص نشاط التطوير العقاري

منح المشروع لاتحاد المطورين العقاريين، سُلطة إصدار تقارير دورية بخصوص نشاط التطوير العقاري وإجراء رصد دوري لأسعار الوحدات، داخل مصر وإعداد تقرير بشأن توثيق وتحليل بيانات التصرفات العقارية الفعلية، وقياس تغيراتها السعري، لتوفير مرجعية للسوق العقارية داخل مصر.

تثير تلك النقطة جدلا، حول حيادية التقارير خاصة أن الاتحاد مكون من شركات مصلحتها التأكيد على نمو السوق، واستقرار حجم الطلب، لتشجيع المزيد من العملاء على الشراء، فضلا عن الأذرع البحثية التي سيعتمد عليها الاتحاد، وهل ستكون داخلية ضمن لجانه أم مؤسسة خارجية يعتمد عليها. 

ينشأ الاتحاد وفقا للقانون سجلين، أحدهما للمطورين العقاريين، وآخر لمن في حُكم المطورين يتم فيه تقييد بيانات الأعضاء وفق تصنيفهم، ويُتاح للجمهور مجانًا على الموقع الإلكتروني للاتحاد ويتم تحديثه شهريًا.

مطالب بإنشاء جهة رقابية مستقلة ومحايدة

النائب ياسر قورة، عضو لجنة الإسكان بمجلس الشيوخ، كان لديه مطالبات أخرى لضبط الدور المفترض للقانون أهمها إنشاء جهة رقابية مستقلة ومحايدة لتنظيم السوق العقارية، وأن يكون ربط صرف أموال المشروع من حساب الضمان المستقل، وفقا لمعدلات التنفيذ الفعلية.

وفقًا لهذا المقترح، يتم ربط سحب واستخدام هذه الأموال بنسب التنفيذ الفعلية والبرنامج الزمني للمشروع تحت إشراف هندسي ومصرفي، وذلك لحماية أموال المتعاملين ومنع تعثر المشروعات.

دعا قورة إلى إنشاء حساب بنكي مستقبل لأموال الصيانة وتصنيف المطورين وفق قدراتهم المالية والفنية وليس المالية فقط، وفرض عقوبات وغرامات مشددة على المطورين غير الملتزمين وضع آلية سريعة لملف المنازعات وحماية المشترين، واستكمال المشروعات المتعثرة.

وديعة الصيانة العقارية هي مبلغ مالي يدفعه المشتري للمطور العقاري عند التعاقد أو الاستلام (بنسبة تتراوح بين 5% إلى 10% من قيمة الوحدة)، لتُحفظ كأمانة يُنفق من عائدها على صيانة وتشغيل المرافق المشتركة للمشروع، لكن المطورين طالما استخدموها في غير أغراضها، بل وطالبوا الملاك أكثر من مرة بزيادة بزعم انفاقها كاملة.

ضوابط لتسويق وبيع الوحدات العقارية

المحامية والحقوقية نهاد أبو القمصان، قالت إن المسودة تتضمن بنودا جيدة مثل وضع أموال العميل في حساب ضمان خاص بالمشروع دون قدرة أي من دائنين المطور على حجز عليها، ومنع المطور من تحصيل أموال خارج الحساب، مع وضع وديعة الصيانة في حساب لها وحدها وعدم الإنفاق منها على أمور خارج المشروع.

فضلاً عن محاكم متخصصة للقضايا العقارية.

لكن المشكلة في أن المسودة تطبق حساب الضمان على «المراحل اللاحقة» أي أن صاحب الأزمة الحقيقية الحالية لن يستفيد منها، كما تسمح للمطور بأن يصرف من أموال مشروع على مشروع آخر، وهذه هي المشكلة التي تعاني منها السوق حاليًا.

المسودة تنص على أنه إذا توقف عضو الاتحاد أو أخفق في استكمال المشروع أو المرحلة في الموعد المحدد بالعقود المبرمة يجب على مجلس الإدارة إنذار عضو الاتحاد لاستئناف العمل، والتنفيذ على حساب عضو الاتحاد من خلال عضو آخر وتحدد اللائحة إجراءات التنفيذ، كما يتعين التحقق من مطابقة رصيد الحساب البنكي الخاص بالمشروع بما تم إنجازه فعليا من أعمال إنشائية.

لفتت إلى أن ‎مجلس الإدارة 15 عضوًا، أغلبهم مطورون ومعينون من الوزير، وصوت المشتري الوحيد هو رئيس جهاز حماية المستهلك الذي يعتبر جزءا من المشكلة منذ أن ألغى الوحدة المتخصصة بشكاوى العقارات، قبل أن تصدر محكمة النقض ذلك القرار، وأكدت أن العقار من اختصاصه، مشددة أيضًا على أن القانون لا يتضمن نصوصًا للعقوبات.

العقوبات.. النقطة التي تحسم كل شيء

نقطة العقوبات تحمل حساسية خاصة، إذ كانت مثار خلاف لقانون تم تقديمه عام 2019 تحت مسمى قانون «تنظيم نشاط التطوير العقاري» واعترضت عليه غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات برئاسة طارق شكري رئيس الغرفة ورئيس لجنة الشئون الاقتصادية في مجلس النواب حاليًا، وكان نقاط الاعتراض تتمثل في فرض عقوبات بالحبس على المطورين المخالفين.

شكري قال في تصريحات صحفية حينها، إن الغرفة ضد أي عقوبات سالبة للحرية تتعلق بممارسة النشاط الاقتصادي، وأن حالات النصب أو الانحراف في السوق محلها القانون الجنائي، ولا يجب النص عليها في قانون التطوير العقاري والذي يهدف بالأساس إلى تنظيم العلاقات التعاقدية بين الأطراف.

مشروع 2019، ارتبط بتعدد شكاوى الحاجزين لعدد كبير من الوحدات بعد تأخر تسليمها ما تسبب في ظهور مشكلات لعدد من الشركات وانتشار تلك الشكاوى عبر مواقع التواصل الاجتماعي المختلفة، بجانب ركود في المبيعات وانخفاض القدرة الشرائية للمواطنين وارتفاع أسعار الوحدات العقارية بالتزامن مع قرارات الإصلاح الاقتصادي، وهي نفس المشكلات الموجودة بالسوق حاليًا.

ونص المشروع على تولي الاتحاد العام تشكيل «هيئة تأديب» للشركات إذا أساءت إلى المهنة أو أخلت بعقد التطوير أو خرجت على مقتضيات الشرف والأمانة في تعاملها مع الغير، فضلًا عن إنشاء صندوق خاص يسمى «صندوق الضمان العقاري» وتكون له الشخصية الاعتبارية، يخضع تحت إشراف ورقابة الوزير المختص، وبعد مراجعة صحة عقود البيع الموقعة والتأكد من صحة شهادة التسجيل العقاري، يصدر شهادة الضمان العقاري مقابل سداد العميل لمبلغ مساوٍ لنسبة يحددها مجلس إدارة الصندوق حتى 1% من القيمة الإجمالية للوحدة طبقاً لشهادة التسجيل.

مشروع 2021.. 61 نائب والمحصلة “تجميد”

في 2021، تم الإعلان عن مشروع قانون جديد لـ “إنشاء الاتحاد المصري للمطورين العقاريين” تقدم به النائب عماد حمودة رئيس لجنة الإسكان في البرلمان و60 نائبا آخرون، ووافقت عليه اللجنة، ونص على عدم جواز إسناد أو بيع أو مباشرة أعمال تدخل في نشاط التطوير العقاري إلا للأعضاء المقيدين بالاتحاد.

ونص القانون على عقوبة لا تقل عن 10 آلاف جنيه ولا تزيد على عشرة ملايين جنيه لكل من قدم أوراقا غير صحيحة للقيد في الاتحاد أو لتحديد التصنيف وباشر أو تعاقد على عمل من أعمال التطوير العقاري، دون أن يكون مقيدًا بالاتحاد، وقت تعاقده على أداء ذلك العمل أو أن يكون قد رفع اسمه أو استبعد طبقا لأحكام القانون.

الدكتور حسين فرحات، الخبير الاقتصادي والمتخصص في التطوير العقاري والتنمية العمرانية، قال إن السوق العقارية المصرية تحتاج إلى آليات أكثر وضوحًا لتنفيذ الضوابط القائمة وتنظيم عمل المطورين وحماية حقوق العملاء، مؤكدًا أن المشكلة ليست دائمًا في غياب القوانين، وإنما في آليات تنفيذ الضوابط والرقابة عليها.

وأشار إلى أهمية تصنيف المطورين العقاريين، وفقًا لمعايير واضحة، بينها الملاءة المالية وسابقة الأعمال والقدرة على التنفيذ، بحيث يتم تحديد حجم المشروعات التي يمكن لكل مطور تنفيذها وفقًا لإمكاناته المالية والفنية، بجانب وجود جهة رقابية تتابع الجداول الزمنية لتنفيذ المشروعات وتضمن حقوق العملاء، متسائلًا عن الجهة التي يمكن للمشتري اللجوء إليها للحصول على حقه في حال حدوث تأخير في التسليم.

ويظل نجاح قانون اتحاد المطورين في ضبط السوق في تحقيق التوازن بين مصالح العملاء والمطورين والدولة، وهو أمر يتطلب وجود ممثلين عن العملاء في الاتحاد لهم ثقل وكلمة في القرار حتى لا يحيد الاتحاد عن ضبط السوق إلى دعم المطور “ظالما أو مظلومًا”.

<p>The post مشروع اتحاد المطورين.. أسئلة عن ممثلي عملاء العقار والعقوبات والحيادية first appeared on masr360.</p>

المصدر: مصر 360